原创首发｜未经授权禁止转载 10月23日，人民日报海外版发了一篇文章，标题很直白：《房地产市场朝积极方向发展》。 注意是海外版，讲给全世界听的。 文章引用的是国家统计局副局长毛盛勇在国新办发布会上的原话，核心就一句：楼市进入"控增量、去存量、优供给"的新阶段，整个市场在朝着积极方向发展。 很多人可能觉得这又是官样文章，扫一眼就划走了。但把里面的数据一条条拆开看，会发现这不是空话，是有硬支撑的定调。 如果你手里有房，或者正在纠结要不要出手，今天这篇值得花几分钟看完。 先把这篇报道白话翻译一下。 很多人一看到"1到9月房地产开发投资同比下降20.6%"就慌了。但毛盛勇专门说了：与其过多关注房地产投资，不如更多关注其他相关指标。 这话什么意思？就是别再拿开发投资增速当判断楼市好坏的标尺了，时代变了。过去20年，开发商拿多少地、盖多少房子确实能反映市场冷热，因为那是增量扩张时代。但现在二手房交易占比已经超过50%，正式进入存量时代，核心任务不是盖更多房子，而是把已经盖好的房子用好。 就像人成年了不长个子不代表身体不好，反而要注重锻炼。开发投资下降不是坏事，是主动调控的结果。 对持房业主来说，这意味着一件事：别再用老眼光看手里的房子了。 再看成交。前3季度二手房交易网签面积6.17亿平方米，同比上涨10.7%，二手房在整个商品房成交中占比超过50%。2020年这个比例才27%，短短6年翻了将近1倍，全国16个省份二手房成交量已经超过新房。 库存也在降。9月末全国新建商品房待售面积下降1.5%，连续7个月同比增速下降，特别是3年以下的新房库存降了5%，降幅还在扩大。3年以内的新房是户型新、品质好的好房子，这类库存快速去化，说明受欢迎的产品已经开始供不应求了。 价格信号更明确。一线城市新房连续2个月环比上涨，二手房连续7个月环比上涨。上海表现亮眼，9月新房同比涨2.8%、二手房同比涨0.8%，成为70城中新房和二手房价格同比双双转正的城市，终结了70城二手房价格同比连续32个月全线下跌的历史。4个一线城市二手房全部环比正增长，没有一个掉队。 对正在看房的人来说，还有一个好消息：上涨的城市也在变多。70个大中城市里，新房环比上涨的有17个，比上月多了2个；二手房环比上涨的有9个，比上月多了6个。2025年市场低迷的时候，二手房上涨的城市只有3个，现在翻了3倍，增加的是徐州、宜昌、无锡、南京、杭州这样的2、3线城市，修复正在从一线向外扩散。 2、3线城市虽然还在跌，但降幅在收窄。2线新房由跌转平，二手房降幅收窄0.1个百分点；3线降幅没有继续扩大。就像皮球落地后开始减速震荡，虽然还没弹起来，但已经不再加速往下掉了。 人民日报为什么敢在这个时候面向全球说"积极方向发展"？底气实打实。 供需两端都在变。需求端，二手房连续多月两位数增长，国庆假期贝壳研究院监测的50城二手房日均成交同比增长超45%；供给端，全国住宅新开工从2021年高点的19亿平方米降到2026年年化约3.3亿平方米，5年跌幅超80%，创2003年以来低位。今天砍掉的新开工，会在2027到2029年变成新房供应的实质性缺口。 购房成本也降到了近20年少见的低位。首套房贷利率普遍进入"3"字头，叠加财政部1个百分点贴息后实际利率可低至2.06%，首付低至15%、贷款可延至40年。同样100万元30年贷款，2021年高点时月供约5553元，现在贴息后约3726元，每个月少还1800多元，购房成本直接下降约33%。 对改善置换家庭来说，现在的月供压力比2021年轻了约33%，置换窗口比想象中宽。 资本也在用脚投票。新城控股首单商业REITs获机构8倍认购，据仲量联行数据，2026年上半年中国内地商业地产投资额达85亿美元，核心城市优质资产流动性持续改善。国庆深圳二手房日均签约量同比增长45%，上海链家二手房成交同比增长44%，高端改善房源成交热度明显上升。 业主心态也在变。贝壳监测显示，重点城市业主调价中涨价占比持续上升，核心区优质房源业主不再盲目降价，挂牌量下降，惜售心态出现。过去"挂牌价砍10%就能成交"的时代，正在悄悄过去。 按照当前的政策传导节奏和成交回暖速度，2027年春节后的金三银四，大概率会看到几个明确变化。 开发商会全面收回折扣，核心城市新盘小幅提价。现房销售下开发商没有快速回款压力，年底冲业绩的折扣春节后会收回，参考2015年春节后，深圳上海核心区新盘普遍在短期内收回折扣并小幅提价。 二手房业主惜售蔓延，低价房源快速消失。当前低于市场价10%以上的房源正在被消化，春节后议价空间会从5%到10%收窄到1%到3%。核心板块甚至可能出现业主反价，这是市场情绪转向很明确的信号。 但必须说清楚，这不会是2015到2016年那种全国一起涨的行情。 分化是这一轮修复鲜明的特征。京沪深杭
