高人预测：今明两年，若房价继续下跌，有不少家庭将面临4大难题

2026年只剩不到两个月，楼市里最常听到的词还是“观望”。 10月19日，国家统计局公布了前三季度数据：1—9月份，全国房地产开发投资同比下降20.6%；新建商品房销售额下降13.9%；根据住房城乡建设部数据，二手房交易网签面积同比增长10.7%。 9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，三线城市环比下降0.2%。新房在降温，二手房成交在增加，不同城市的走势也越拉越开。 如果今明两年房价继续往下走，多套房家庭会最先感到压力。央行2019年的调查显示，城镇家庭中有两套及以上住房的占41.5%，住房约占家庭资产的六成。 这些家庭要面对4大难题。房子估值缩水，原本指望靠房子攒下的教育金、养老金得重新算。房子卖不出去，出租的租金又不够还月供和交物业费。 房价降了，欠银行的钱却一分没少。持有成本每年照交，越看估值越不敢花钱。 一家人省着花是稳妥，可如果家家都只还钱不花钱，消费就冷下来了。与其天天猜涨跌，不如先把自家负债和应急的钱算清楚。 这种“盯着估值过日子”的心态，两年多前张先生讲过的身边事就是一个典型例子。 2024年4月16日，中国公布了多项经济指标，其中部分数据甚至高于预期，也有投资者认为中国经济已经筑底。张先生认为，中国经济有强有弱。 在张先生朋友和熟人之间的微信交流中，当地一家银行的一名员工抱怨，或者更确切地说是哀叹，自己被告知工资将会降低。此人是正式员工，但无论是派遣员工还是外包员工，工资都会一律降低。 至于降多少，起初被告知要降3000元，经过三次交涉，最终定为1000元，约合21300日元。此人的工资在25万日元至28万日元之间，其中2万日元是一笔不小的数目。 这一情况的背景在于银行的业绩。一是经济承压时，银行必须处置坏账，这会给业绩带来压力。 二是当时中国正在逐步降息以支撑经济，在这种情况下，银行的利差将不可避免地变小。张先生认为，货币宽松和降息还会继续下去，银行管理层可能意识到了降低成本的必要性。 如果这种情况广泛蔓延，将对消费增长产生影响。3月份的消费数据弱于1月和2月，张先生认为，起伏的局面还会持续一段时间。 房地产业是中国经济的关键。张先生最好的朋友于2023年结婚，成家需要安居，于是费了很大力气买下一套公寓。 这套公寓位于上海郊区，距地铁站约1公里，乘坐8到9站即可到达市中心，位置还不错。购买时价格为278万，而在智能手机应用上查看中介给出的估值，已降至256万。 上海房地产给人的印象是持续上涨，但上海郊区的房产也在经历调整。张先生朋友的公寓价格在一年内一直在下降，这是贴近现实的情况。 国家统计局数据显示，3月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市数量为11个，下跌城市有57个。 在3月底公布的房地产企业截至2023年12月的业绩中，经常见诸新闻的碧桂园和恒大集团推迟了业绩发布，许多企业也出现利润减少或亏损扩大。张先生认为，房地产行业企稳回升，中国经济才能更好地复苏。 此外，房地产与财政问题密切相关，而房企业绩并不理想，因此经济复苏需要时间。关于中国经济的未来走向，房地产价格与资产效应在中国关系非常密切。 张先生的朋友每个月都会在手机上查看房产估值，为之一喜一忧，觉得这个月不能乱花钱了。张先生认为，如果房地产不见起色，消费就不太可能增加。 至于房地产需求能否出现逆转并好转，有观点认为，每年的房地产需求约为11亿至12亿平方米，这是包括更新需求在内的真实需求。而如果将2024年1月至3月的数字简单乘以4，面积约为9亿平方米。 这究竟是过去的投机需求已经消退，还是人们预计价格不会进一步上涨，仍需评估是否属于需要再观望一段时间的情况。购买房地产毕竟需要资金，人们的收入状况同样关键。 特别