中央财政给商业性个人房贷贴息，这是头一回。通知一出，有两三套房的家庭仔细一看，发现自己大概率用不上。原因很简单。 想拿贴息，三个条件得同时满足。一是用新发放的商贷买首套房，拿新贷款置换老贷款不算；二是建筑面积在120平方米以内；三是房价在150万元以内。 这笔钱明确给了刚需。也就在这个时候，有人预测，有两套以上住房的家庭，接下来可能碰上三种结局。这三种情形需要分别看待。 先看有多少家庭跟这事有关。央行调查统计司2019年做过一次城镇居民家庭资产负债调查。 结果显示，城镇家庭住房拥有率96%，有两套房的占31%，三套及以上的占10.5%。数据有些年头了，可有两套及以上住房的家庭占比四成多，这个底子短时间变不了。 这四成多家庭，过去是不少人羡慕的对象。房价年年往上走，房子多一套，底气就足一分。这几年情况变了。 楼市从一起涨变成各走各的路，同样一套房，几年前和今天的估值可能差出一大截。第一种结局，是房子缩水，高杠杆家庭陷入负资产。 10月19日国家统计局公布了9月数据。北上广深的二手房，9月价格比8月涨了0.2%，从3月起已经连着涨了7个月。 上海二手房价同比涨了0.8%，在70城里率先转正。二三线城市的二手房还在跌，只是跌得慢了些。热门二线城市也出现了补跌。 9月杭州、成都的二手房价环比还在往下走，跌幅还在扩大，大户型普遍跌得更多。以一笔房贷为例：一套300万的房子，首付三成，贷款210万。 价格要是跌掉三成，市值只剩210万左右，跟没还完的贷款差不多。卖掉得自己往里贴钱，不卖只能接着还月供。 美国2008年的教训常被拿来比较。次贷危机后，美国约四分之一有房贷的住宅陷入负资产，一些人干脆把房子交给银行走人。 国内房贷是全额追索，房子被收走，剩下的欠款照样要还。国内借款人没有这条退路，负资产的压力也就更实在。 第二种结局，是房子挂着卖不掉，成了沉睡资产。 9月末一线城市挂牌量比4月末少了1.35万套，降幅3.19%，四个城市都在回落。一线城市的房源正在被慢慢消化，买家越来越挑。 县城里空着的房子、远郊的大型楼盘，挂出去很久没人问，并不少见。还有一组数字值得留意。 今年前三季度，住户贷款净减少1.03万亿元，9月当月增量为零。居民借钱少了，接盘的力量自然就弱。 第三种结局，是持有成本越来越重，以租养贷走不通。中指研究院数据显示，三季度50城平均租金房价比升到了2.30%。 而二季度全国新发放的商业性个人房贷，加权平均利率是3.06%。一年租金还抵不上一年利息。 一线城市更难，今年4月，北上广深的租售比都不到1.8%。维修、物业要花钱，房子空着的那几个月也有损失，北方还得交取暖费。 房子每多一套，往外花钱的地方就多一处。租金也很难往上涨。中指研究院提到，保租房租金对市场起到了“定锚”作用。 今年9月，一线城市租金连涨6个月后，又小幅回落。房产税的事，不少人一直挂在心上。 到目前为止，全国推开的官方时间表尚不明确，上海、重庆的试点还在运行。不用为传言提前慌张，可持有成本这笔账，每个月都在实打实地走。 这三种结局真正让人担心的地方，在于不少人心里还有几个错觉。以为前些年涨得多，往后也一定涨；看到挂牌价，就以为钱到手了；觉得房子不卖，就不算亏。 房子不卖，利息、物业费和折旧也照样每个月在花。日本可以当个参照。 上世纪90年代初泡沫破裂后，日本六大城市商业地价跌了十几年，累计跌幅超过八成。中国城镇化还在推进，政策工具也多，两国不好简单类比。 可“房价只涨不跌”这种想法，历史已经给过答案。有两套以上房子的家庭，眼下能做点什么？办法不复杂。 一套一套分开算账，把月供、税费、物业费、空置期都扣掉，看看一年到头是进钱还是出钱。今年1月1日起，个人卖掉买了不满2年的住房，增值税征收率从5%降到3%，满2年的免征。 换房成本比以前低了一些。远郊的、老旧的、租金特别低的房子，趁现在还有人接手，可以考虑慢慢换成位置好、面积小的房子。 别拖到急用钱的时候只能低价卖。家里最好留够6到12个月的生活费，别让月供把现金掏空。 有的房东选择撤牌或者改成出租，前提是租金撑得住。楼市到底有没有见底，各方判断仍有分歧，尚难定论。 有一点比较清楚，房子正在回到用来住的位置，政策的力气也更多使在了刚需身上。往后看一套房值不值钱，要看地段，看能不能租出去，好不好卖，持有起来累不累。 手里有几套，反倒没那么重要了。 特别
